Möte 2024-10-23

Planenheten har tilldelats ett initiativ gällande förberedelser inför digitalisering av äldre detaljplaner i verksamhetsplan 2024. Från och med 1 januari 2022 ska nya detaljplaner digitaliseras och för att skapa förutsättningar för en sammanhållen digital samhällsbyggnadsprocess bör även äldre detaljplaner digitaliseras. Planenheten har fått medel tilldelade i mål och budget 2025 - 2027 för att projektanställa två personer under två år som ska arbeta med digitaliseringen. Chefen för geodataenheten kommer att ansvara för arbetet och kommer tillsammans med cheferna för planenheten och bygglovsenheten ingå i styrgruppen för projektet. Under hösten/vintern 2024 ska beslut fattas angående vilken IT-lösning som ska användas för att genomföra digitaliseringen. Arbetet kommer baseras på det arbetssätt som beskrivs i Smart Build Environments handbok med titeln ”digitaliserade och standardiserade detaljplaner”.

Ärendet avser rapportering av ett uppdrag som gavs till planenheten i mål och budget 2024 - 2026. Uppdraget gäller ett pilotprojekt där en metodik utvecklas och testas. Det handlar om att identifiera och hitta sätt att utveckla underutnyttjade platser i befintliga tätortsmiljöer, så att de kan nå sin potential och därmed skapa en attraktivare, aktivare, tryggare och grönare stad. Syftet har både varit att testa ett arbetssätt och att få fram konkret användbart resultat. Inom uppdraget har metodik, process och stödmaterial utarbetats och testats i två områden, del av centrala Norrtälje och i centrala Hallstavik. Ett stort antal platser har identifierats översiktligt och av dessa har 8 platser i Norrtälje och 6 platser i Hallstavik prioriterats. Dessa platser har undersökts och beskrivits närmare gällande sakliga förhållanden, styrkor, svagheter, trygghet samt utvecklings-potential. För varje plats ges också en rekommendation gällande nästa steg för att förverkliga platsens potential. Metodik samt redovisning av platser med mera har sammanställts i en rapport, bilaga 1. Uppdraget har genomförts av en projektgrupp med delaktighet från flera enheter inom samhällsbyggnadskontoret. Även trygg i Norrtälje kommun (TiNK) har deltagit i arbetet.

Beslutspunkt 2 och 3 kan resultera i både mindre kostnader, som kan hanteras inom respektive enhets rambudgetar, och större kostnader som kräver separata investeringsärenden.

Under de senaste decennierna har efterfrågan på fritidshus förändrats markant. Många tidigare fritidshusområden är numera attraktiva för permanentboende, särskilt i regioner nära större städer. Upphävande av gamla detaljplaner ger möjligheten att utveckla områden för att bättre möta dagens behov. Genom att upphäva äldre planer som enbart tillåter fritidshus kan man öppna upp för byggnation av året-runt-boenden. Upphävande av detaljplaner är en viktig del av stadsplaneringsprocessen

Då Norrtälje kommuns demografiska utveckling går mot en åldrande befolkning, behöver boendeformer som attraherar bland annat barnfamiljer finnas på marknaden. Äldre inaktuella detaljplaner, som ibland bara har en byggrätt på 60 kvm för huvudbyggnad, är inte ett attraktivt val för de invånare man önskar attrahera till kommunen för att få bukt med demografin långsiktigt.
Att upphäva en detaljplan kan få långtgående konsekvenser för både invånare, företag och natur- och kulturvärden. Innan en detaljplan upphävs bör därför en konsekvensanalys innehållande aspekter kopplat till exempelvis dagvatten, huvudmannaskap, lagen om allmänna vattentjänster, fastigheter, företag, strandskydd, miljö och vatten- och avlopp genomföras.

Bifogad rapport innehåller tre fallstudier för specifika detaljplaner i Norrtälje kommun och de potentiella konsekvenser som kan uppstå vid ett upphävande. Genom att analysera planerna strävar studien efter att ge en djupare förståelse för de komplexa processer och utmaningar som uppstår när en detaljplan förlorar sin giltighet.

Utifrån resultatet från dessa fallstudier bör en checklista tas fram och användas systematisk vid bedömning om ett upphävande av en detaljplan är lämpligt.
 

Under de senaste 10-15 åren har Norrtälje tätort utökats med ett stort tillskott av bostäder. Samtidigt råder en stor efterfrågan av bostadsbyggande på landsbygden och i skärgården.
Även om viss stagnation har inträtt efter att byggkostnaderna ökat p.g.a inflationen kvarstår en förväntad fortsatt utveckling av Norrtälje kommun. För att styra mot en god gestaltad livsmiljö är arkitekturpolicy ett bra stöd för samtliga intressenter i samhällsbyggnadsprocessen. Det finns en mängd olika aspekter att beakta i processen kring att skapa en god gestaltning. Aspekterna inkluderar bland bannat bedömningsgrunder rörande tillgänglighet, inkludering, trivsel och trygghet. Arkitekturpolicyn utgår från en vedertagen metod dvs att utgå från platsens förutsättningar och att sätta människan i fokus.

År 2022 gav kommunstyrelsens samhällsbyggnadsutskott samhällsbyggnadskontoret i uppdrag att ta fram en vägledande och kommunövergripande arkitekturpolicy 2022-02-23 §19. Arkitekturpolicyns långsiktiga syfte är att agera stödjande för alla aktörer inom samhällsbyggnadsprocessen att verka för en god utveckling och förvaltning av Norrtälje kommun inom gestaltning och arkitektur.

Samhällsbyggnadsutskottet beslutade den 20 januari 2021 att kvarter 9AB i Norrtälje hamn ska anvisas för bostäder samt hotell med mera. Samhällsbyggnadskontoret bjöd i maj 2021 in till en öppen markanvisningstävling för kvarter 9A och 9B invid Hamnplan i Norrtälje Hamn vilket resulterade i att ett markanvisningsavtal tecknades i november 2022 med Roslagens Pärla AB, fortsättningsvis benämnd ”exploatören”.

Markpriserna i det ursprungliga markanvisningsavtalet mellan kommunen och exploatören medför en intäkt för kommunen om cirka 272,7 mnkr (köpeskilling + gatukostnadsersättning). Med anledning av att bostadsmarknaden påverkats hårt de senaste åren av bl.a. ökade räntor, förändrad inflation, ökade byggpriser samt bankernas högre krav på belåningsgrad i bostadsrättsföreningar har Exploatören haft behov att omförhandla de gällande markpriserna i markanvisningsavtalet. I samband med detta har samhällsbyggnadskontoret och exploatören förhandlat om ett nytt markpris, som i stället medför en intäkt om ca 198,4 mnkr (köpeskilling + gatukostnadsersättning). Den minskade intäkten påverkas även av att det med hänsyn till förhållanden som framkommit i utredningar inom pågående detaljplaneprocess, inte bedöms möjligt att skapa samma volym bostäder som tidigare antagits.

Ärendet gäller markanvisningsavtal för kvarter 9C omfattande området på piren där Roslagens Pärla AB, fortsättningsvis benämnd Exploatören, genom upplåtelse av tomträtt ska uppföra en byggnad för publik verksamhet. Då kommunen lägger stor vikt vid att marken på piren kvarstår i kommunens ägo kommer kommunen upplåta marken till pirbyggnaden genom ett tomträttsavtal. Den erbjudna tomträttsavgälden om 314 kr/kvm ljus bruttoarea (BTA), för en period om 10 år räknat från den dag då tomträttsavtalet tecknats, bedöms vara marknadsmässig genom levererad oberoende värdering. Tomträttsavgälden uppskattas till 315 884 kr/år utifrån förutsättningen att byggnaden består av 1006 kvm ljus BTA. Avgälden kan komma att justeras beroende eventuella justeringar i ytor i slutligt projekt- och bebyggelseförslag som upprättas till antagande av detaljplan samt tomträttsavtal och exploateringsavtal. Avgälden indexregleras utifrån ökning av KPI. Samhällsbyggnadskontoret, via projektgruppen, bedömer att markanvisningen till Roslagens Pärla AB, utifrån aktuell Illustrationsbilaga (bilaga 1 i markanvisningsavtalet), utvecklingsprocess och ekonomiskt erbjudande, har goda förutsättningar att leda till ett tomträttsavtal och ett genomförande som motsvarar de intentioner som var avsikten med markanvisningen, och därmed uppfylla tidigare inriktningsbeslut för kvarterets innehåll

Ärendet gäller markanvisningsavtal för kvarter 13 Färjan i Norrtälje Hamn. Avsikten är att gatuplanet ska inrymma en stadsdelsnära livsmedelsbutik samt kompletterande butikslokaler och planen ovanför ska inrymma bostäder.

Ersättningen för bostäderna uppgår till 6030 kr/kvm ljus bruttoarea (BTA) och ersättningen för verksamhetslokaler uppgår till 2000 kr/kvm BTA. Utöver markpriset utgår gatukostnadsersättning om 2745 kr/kvm ljus BTA. Totalt omfattar markanvisningsavtalet ett markpris på 66,3 mnkr samt en gatukostnadsersättning om 35,7 mnkr.

Samhällsbyggnadskontoret bedömer att markanvisningen till Roslagens Pärla AB, fortsättningsvis benämn exploatören, utifrån Exploatörens beskrivning av intention och ambition för kvarter 13 Färjan (bilaga 1 till markanvisningsavtalet) och ekonomiskt erbjudande, har goda förutsättningar att leda till en marköverlåtelse och ett genomförande som motsvarar de intentioner som var avsikten med markanvisningen, och därmed uppfylla tidigare inriktningsbeslut för kvarterets innehåll. Det saknas i nuläget ett fullständigt projekt- och bebyggelseförslag för kvarter 13. Ett sådant kommer att utvecklas under den fortsatta detaljplaneprocessen och ligga till grund för kommande marköverlåtelse. Detta är ett undantag mot gängse arbetssätt som motiveras särskilt av den uppkomna situationen att detaljplanen inte kan fortgå förrän avtalet är beslutat.

Fastighetsenheten har tilldelats ett uppdrag gällande implementering av hyresmodell i mål och budget 2024–2026. Kommunfullmäktige beslutade om en ny hyresmodell den 26 juni 2023

(Dnr KS 2023-808) och kommunstyrelsen beslutade om ett regelverk den 12 juni 2023

(Dnr KS 2023-809). Att implementera en hyresmodell tar normalt ca 2-3 år och omfattar bland annat kommunikation, utbildning, tecknande av nya avtal och genomförandet av vissa utredningar. Fokuset för detta uppdrag har varit att uppdatera avtal, genomföra kommunikationsinsatser och hålla utbildning för berörda. Arbetet med återstående utredningar och aktiviteter beräknas vara färdigt i sin helhet senast 2026-12-31. Regelverkets föreslagna tidplan, den 1 januari 2025, gällande uthyrning av idrottslokaler till kultur- och fritidskontoret kommer inte hålla. Orsaken till detta är att utredningsarbetet som krävs är mer omfattande än tidigare bedömning.